Αλλαγές στα Airbnb: Νέες Ρυθμίσεις και Προβλέψεις

Διπλό χτύπημα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb ετοιμάζει η κυβέρνηση από το φθινόπωρο, παγώνοντας εκ νέου τις άδειες στο κέντρο της Αθήνας και εξετάζοντας την επέκταση του απαγορευτικού σε χερσαίους και νησιωτικούς προορισμούς όπου το στεγαστικό έχει φτάσει στο κόκκινο. Την ίδια ώρα, τίθενται σε εφαρμογή οι νέες αυστηρές προδιαγραφές που έχει επιβάλει το υπουργείο Τουρισμού για τα ακίνητα που βρίσκονται στις πλατφόρμες. Η διπλή αυτή επίθεση στοχεύει αφενός να περιορίσει τη ραγδαία αύξηση των καταχωρίσεων που έχουν εκτιναχθεί σε πάνω από 242.000 σε όλη τη χώρα και αφετέρου να βάλει φρένο στις ανεξέλεγκτες συνθήκες λειτουργίας που επιβαρύνουν τη στεγαστική αγορά και απειλούν να εκτροχιάσουν πλήρως τις τιμές ενοικίων και κατοικιών.

Η εικόνα είναι χαρακτηριστική: Μέσα σε λίγους μήνες, από το τέλος του 2024 μέχρι τα μέσα του 2025, ο αριθμός των καταλυμάτων τύπου Airbnb εκτινάχθηκε από τις 207.000 στις 242.000, με εκτιμήσεις ότι έως το τέλος του έτους θα αγγίξουν τις 250.000. Παρά τα μέτρα που έχουν ήδη τεθεί σε εφαρμογή από τον Ιανουάριο, η τάση δεν φρενάρει, καθώς οι ιδιοκτήτες συνεχίζουν να προτιμούν την πλατφόρμα έναντι των μακροχρόνιων ενοικιάσεων που αποδίδουν σαφώς λιγότερα.

Τι ισχύει από 1η Οκτωβρίου

Από την 1η Οκτωβρίου, το νέο πλαίσιο λειτουργίας μπαίνει σε ισχύ και αναμένεται να ανατρέψει τον χάρτη της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Κάθε ακίνητο θα πρέπει να έχει υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής, πυροσβεστήρες, σήμανση διαφυγής και φαρμακείο πρώτων βοηθειών. Επίσης, θα απαιτείται πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, οδηγός με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης και φυσικά πλήρεις προδιαγραφές φωτισμού, αερισμού και κλιματισμού. Οι έλεγχοι θα είναι συνεχείς και επιτόπιοι, με μεικτά συνεργεία του υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ να επισκέπτονται τα ακίνητα και να καταγράφουν παραβάσεις. Οποιος ιδιοκτήτης δεν τηρεί τις προδιαγραφές θα έρχεται αντιμέτωπος με πρόστιμο 5.000 ευρώ, το οποίο σε περίπτωση υποτροπής διπλασιάζεται στις 10.000 και τετραπλασιάζεται στις 20.000 ευρώ. Ακόμη και η άρνηση πρόσβασης στους ελεγκτές θεωρείται παράβαση και συνεπάγεται άμεση κύρωση.

Η κυβέρνηση ποντάρει ότι με τον συνδυασμό αυστηρότερων κανόνων και με το «πάγωμα» των αδειών θα καταφέρει να ανακόψει την ξέφρενη πορεία των Airbnb. Ωστόσο, το στοίχημα είναι εξαιρετικά δύσκολο, γιατί το οικονομικό κίνητρο παραμένει ισχυρό. Για έναν ιδιοκτήτη, τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι πολλαπλάσια από αυτά μιας μακροχρόνιας ενοικίασης. Ετσι, ακόμη και αν επιβαρυνθεί με τα κόστη συμμόρφωσης, συνεχίζει να βγαίνει κερδισμένος. Αυτός είναι και ο λόγος που, παρά τους περιορισμούς που ήδη έχουν τεθεί, ο αριθμός των καταχωρίσεων συνεχίζει να ανεβαίνει με ρυθμούς-ρεκόρ.

Στην Ευρώπη

Την ίδια στιγμή, σε πανευρωπαϊκό επίπεδο η κατάσταση είναι ακόμη πιο ανησυχητική. Από το 2010 μέχρι το τέλος του 2024, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 55,4% και τα ενοίκια κατά 26,7%, με τις μεγαλύτερες εκρήξεις να καταγράφονται στην Ουγγαρία και την Εσθονία. Η Ιταλία ήταν η μόνη χώρα που είδε μείωση, ενώ στην Ελλάδα η επιβάρυνση των νοικοκυριών είναι από τις υψηλότερες στην Ευρώπη: η αναλογία τιμών κατοικίας προς διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά 19,3 μονάδες την τελευταία πενταετία. Οι νέοι και τα χαμηλά εισοδήματα είναι οι μεγάλοι χαμένοι. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης για τους νέους 24-35 ετών έπεσε στο 58% από 64% πριν από είκοσι χρόνια, ενώ για τα χαμηλά εισοδήματα η μείωση έφτασε τις 9 ποσοστιαίες μονάδες. Στην Ελλάδα, η κοινωνική στέγη παραμένει ουσιαστικά ανύπαρκτη, όταν σε χώρες όπως η Αυστρία και η Ολλανδία το 20% του αποθέματος κατοικιών είναι ενταγμένο σε προγράμματα κοινωνικής κατοικίας.

Η Κομισιόν έχει κηρύξει πανευρωπαϊκό συναγερμό για τη στέγη και μέχρι τα μέσα Οκτωβρίου έχει ανοίξει δημόσια διαβούλευση με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς. Το σχέδιο «Affordable Housing Plan» είναι στην πράξη η πρώτη μεγάλη προσπάθεια σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ενωσης να υπάρξει κοινή στρατηγική. Ωστόσο, οι αντικειμενικές δυσκολίες είναι τεράστιες: η πανδημία πάγωσε την οικοδομική δραστηριότητα, η εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία εκτόξευσε τις τιμές ενέργειας, τα επιτόκια ανέβηκαν για να συγκρατήσουν τον πληθωρισμό και οι ελλείψεις σε υλικά και εργατικά χέρια φρενάρουν την παραγωγή νέων κατοικιών. Ετσι, ενώ η ζήτηση αυξάνεται συνεχώς, η προσφορά υπολείπεται δραματικά, με αποτέλεσμα οι τιμές να τραβούν την ανηφόρα.

Στην Ελλάδα, η εικόνα είναι ακόμη πιο σύνθετη. Οι ξένοι επενδυτές συνεχίζουν να αγοράζουν ακίνητα μέσω του προγράμματος Golden Visa, οι τουριστικές ροές σπάνε κάθε ρεκόρ και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις απορροφούν το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς. Οι μισθωτές βλέπουν τα ενοίκια να εκτοξεύονται, ενώ οι ιδιοκτήτες, παρά τα μέτρα, προτιμούν την εύκολη λύση του Airbnb. Οι παρεμβάσεις της κυβέρνησης είναι αναγκαίες, αλλά παραμένει ερωτηματικό αν θα καταφέρουν να ανατρέψουν την κατάσταση. Το βέβαιο είναι ότι τα επόμενα δύο χρόνια θα καθορίσουν αν η Ελλάδα θα μπορέσει να επαναφέρει μια ισορροπία στην αγορά κατοικίας ή αν το στεγαστικό θα εξελιχθεί στην επόμενη μεγάλη κοινωνική κρίση.